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서울 아파트 실거래가 지수가 올해 처음으로 하락했습니다. 아파트 거래량도 줄면서 주택시장 침체 조짐이 나타나고 있습니다. 당분간 집값 하락 추세는 계속될 것으로 보입니다. 이것이 왜 중요하는지 알아보겠습니다.
본격적인 하락세
전국 아파트값 상승세가 멈췄고, 결국 올해 처음으로 서울 실거래가 지수로 떨어졌습니다. 서울 실거래가 지수는 지난 9월까지 9개월 연속 상승(13.42%)하며 지난해 집값 하락률(-22.2%)의 절반 이상을 회복했습니다. 집값 상승세가 진정되면서 집값 반등에 대한 기대감은 낮은 편입니다.
부동산 침체가 의미하는 것
부동산을 대표하는 주택시장의 침체는 곧 경제 전반의 활력을 떨어뜨립니다. 주택시장과 관련된 생산과 투자가 함께 감소하기 때문입니다. 개인 자산의 가치가 감소하면서 소비도 감소합니다.
전세를 바라보는 시선
아파트 매매 수요가 전세 수요로 옮겨가고 있습니다. 이에 따라 전셋값이 급등하면서 한편으로는 전세난이 발생하고 있습니다. 취약계층의 주거 불안이 커질 것이라는 우려가 나오고 있습니다.
부동산 시장도 얼어붙어
실거래가 지수
실거래가 지수는 실제 거래된 모든 아파트의 거래가격을 직전 거래가격과 비교한 것으로 변동폭을 지수화한 것입니다. 실거래가의 움직임을 확인할 수 있습니다. 지수가 하락했다는 것은 최근 거래에서 더 싸게 팔린 아파트가 많다는 것을 의미합니다.
집값 하락세 시작
10월 서울 아파트 실거래가 지수는 전달보다 0.08% 하락했습니다. 8월 11억3300만 원을 기록했던 서울 아파트 평균 거래가는 10억4532만 원으로 떨어졌습니다. 수도권(-0.26%)과 지방(-0.12%) 아파트 실거래가 지수도 9개월 만에 하락하며 전국(-0.20%) 집값 하락을 이끌었습니다.
'강남불패'도 굿바이
통상 서울 집값의 기준으로 꼽히는 강남 집값이 하락했습니다. 특히 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 하락폭이 0.65%로 가장 컸습니다. 주택시장이 침체 국면에 접어들었다는 분석입니다.
거래량
이는 주택 거래량에서도 여실히 드러났습니다. 10월 서울 아파트 거래량은 2313건으로 실거래가 지수와 마찬가지로 올해 1월(1412건) 이후 9개월 만에 최저치를 기록했습니다.
11월 물량도 10월보다 감소할 것으로 예상돼 2,000개 아래로 떨어질 가능성이 높아졌습니다.
왜 집값이 하락할까?
집 살 때가 아닌데
집값이 내리막길을 걷고 있는 것은 집값이 현재 최고치에 도달했다는 인식이 확산됐기 때문입니다. 하반기에도 집값 상승세가 이어지면서 일부 인기 단지는 최고치를 90%까지 회복했습니다.
특별주택대출 중단
지난 9월 정부가 특별주택대출 일반형 대출 판매를 종료한 것이 영향을 미쳤습니다. 분양을 지원하던 특별주택대출이 중단되자 매수자들은 자금 조달에 어려움을 겪었습니다. 매수 건수가 줄면서 시세가 하락했다는 분석입니다.
부동산 시장, 미래 전망
하락할 일
당분간 집값 하락세가 이어질 것이라는 전망이 우세합니다. 11월 서울 아파트 거래가격지수 잠정치는 전월 대비 -1.51%로 두 달 연속 하락할 것으로 보입니다. 매수자보다 매도자가 많은 가운데 서울에서만 주택 매매 건수가 8만 채에 달합니다.
큰 폭으로는 아니고
공급 부족에 대한 불안감 때문에 하락폭이 크지 않을 것이라는 의견도 있습니다. 최근 2년간 주택 인허가가 줄었고, 내년 서울 아파트 입주 물량도 역대 최저치를 기록할 것이라는 전망 때문입니다. 주택 특별대출을 대체할 다른 정책 대출도 시행돼 급격한 감소세는 없을 것으로 보입니다.
다시 상승할 경우
내년 상반기 주택시장이 저점을 찍고 하반기부터 본격적인 금리 인하가 시작될 것으로 전문가들은 전망하고 있습니다. 다만 내년 상반기까지 고금리가 유지되는 상황에서 현재 추세는 이어질 가능성이 높습니다.
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